Comparaison d’hypothèques en Suisse

Une hypothèque variable n’a pas de taux d’intérêt fixe – le taux d’intérêt s’adapte en permanence aux conditions du marché. La banque peut l’augmenter ou le baisser en fonction du niveau des taux d’intérêt du marché, généralement avec un préavis. Il n’y a pas de durée fixe, et l’hypothèque peut généralement être remboursée en totalité ou en partie avec un délai de préavis (par exemple, de 3 à 6 mois). Elle offre une grande flexibilité, mais peu de sécurité de planification, car les coûts fluctuent. En cas de baisse des taux d’intérêt, elle est souvent plus avantageuse, en cas de hausse des taux d’intérêt, elle devient plus chère. La charge d’intérêts est difficile à prévoir. Les hypothèques variables sont aujourd’hui moins répandues que les hypothèques SARON ou les hypothèques à taux fixe. Elles conviennent aux personnes ayant une grande flexibilité financière ou un besoin de financement à court terme.

Une hypothèque à taux fixe est une hypothèque avec un taux d’intérêt fixe sur une durée déterminée – généralement entre 2 et 10 ans. Pendant cette période, le taux d’intérêt reste inchangé, indépendamment de l’évolution des taux d’intérêt du marché. Cela offre une grande sécurité de planification, car les coûts mensuels restent stables. Les hypothèques à taux fixe conviennent particulièrement aux personnes qui souhaitent compter sur des coûts constants à long terme. Plus la durée est longue, plus le taux d’intérêt est généralement élevé. Après l’expiration de la durée, l’hypothèque doit être prolongée, remboursée ou renégociée. Une résiliation anticipée n’est généralement possible qu’avec des coûts élevés (indemnité de remboursement anticipé). Les hypothèques à taux fixe sont l’une des formes d’hypothèques les plus populaires en Suisse. Elles offrent une protection contre la hausse des taux d’intérêt, mais sont moins flexibles en cas de baisse des taux d’intérêt.

En Suisse, vous devez apporter au moins 20 % du prix d’achat d’un bien immobilier en fonds propres. Au moins 10 % de ces fonds propres doivent provenir de fonds propres « durs » – c’est-à-dire, par exemple, d’économies ou de titres – et ne doivent pas provenir de fonds de caisse de pension (2e pilier). Les 10 % restants peuvent par exemple être apportés par le biais de la caisse de pension (prélèvement anticipé ou nantissement). Plus vous apportez de fonds propres, plus l’hypothèque est faible et plus la charge d’intérêts est faible. De plus, les banques exigent souvent des fonds propres plus élevés pour les logements de vacances ou les biens de rendement.

La capacité financière montre si vous pouvez vous permettre un bien immobilier à long terme. Les banques vérifient si les coûts courants – c’est-à-dire les intérêts hypothécaires, l’amortissement et les frais accessoires – ne dépassent pas vos revenus. En règle générale, ces coûts ne doivent pas dépasser 33 % du revenu brut. Pour le calcul, les banques utilisent souvent un taux d’intérêt théorique d’environ 4,5 à 5 % (et non le taux d’intérêt du marché actuel) afin de tenir compte également des futures hausses de taux d’intérêt. De plus, elles comptent avec des frais accessoires annuels d’environ 1 % du prix d’achat. Si la capacité financière n’est pas remplie, la banque refuse généralement le financement ou exige plus de fonds propres. L’objectif est de minimiser les risques financiers pour vous et la banque. La capacité financière est un critère central lors de l’octroi d’hypothèques en Suisse.